Lorsque vous investissez dans le locatif, il est possible de bénéficier d’une aide fiscale lorsque vos charges sont supérieures à vos recettes locatives. En réalité, pour réalisés des bénéfices, vos recettes doivent être supérieures à vos charges. Si tel n’est pas le cas, vous faites des pertes. L’administration fiscale peut vous aider dans ce cas. C’est dans cette optique qu’il y a un mécanisme du nom de déficit foncier. Qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est tout simplement un mécanisme juridique, comptable et fiscal mis à la disposition des investisseurs dans l’immobilier locatif. Il entre en vigueur lorsque les charges liées à la location deviennent supérieures aux recettes. Ainsi, ce dispositif permet de déduire des loyers perçus, certaines charges. Il faut noter que ce ne sont pas toutes les charges qui sont déduites. Parmi celles qui le sont, il y a le coût des travaux effectués dans le logement, les coûts liés à l’administration et à la gestion de votre bien, ainsi que les intérêts de vos emprunts.

Lorsque ces charges sont supérieures à vos loyers, on parle de déficit foncier. Ce dernier doit être apprécié sur l’ensemble de vos revenus fonciers. Grâce à cela, vous pouvez posséder de nombreux biens immobiliers avec des revenus positifs et un autre qui est en déficit. Cependant, il faut noter que ce dispositif n’est appliqué que dans le cadre d’une location nue, et ce dans le régime du réel. Par contre, lorsque la location est réalisée dans le cadre du régime micro-BIC, il s’agira d’un déficit BIC en location meublée. Dans le cadre d’un déficit foncier, les intérêts des emprunts sont déduits uniquement de vos revenus fonciers et non de votre revenu global, ce qui n’est pas le cas des autres charges.

Comment ça fonctionne ?

Pour qu’il y ait déficit foncier, certaines conditions doivent être réunies. Elles sont au total de trois, à savoir :

–          le déficit doit uniquement concerner un bien à usage d’habitation.

–          l’immeuble doit être loué jusqu’au 31 décembre dans la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier.

–          et le propriétaire du bien immobilier doit être soumis à un régime réel et non à un régime microfoncier.

Une fois que ces conditions sont réunies, il peut y avoir un déficit. Cependant, il existe des conditions différentes à observer en fonction de la nature du déficit déclaré. Ainsi, lorsque :

–          le déficit est dû aux charges non financières, le revenu imputé est sur le revenu global dans la limite de 10700€ par an

–          le déficit est dû aux charges financières, le revenu imputé est sur le revenu foncier et l’imputation est faite sur les 10 années suivantes. Elle tient aussi en compte, le surplus des charges non financières qui sont au-dessus de 10700 euros.

En outre, il est important de savoir que depuis 2018, si vous investissez en choisissant le dispositif Cosse, le plafond du déficit foncier passe de 10700€ à 15300€. Le calcul du déficit foncier se fait ensuite en deux étapes en déduisant premièrement les charges financières et les charges non financières.